11月25日，九州證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清發(fā)表報(bào)告稱，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍然還有10-15年，同時(shí)中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力向城市流動(dòng)的趨勢(shì)沒(méi)有變化，因此，“中國(guó)房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展，不會(huì)如市場(chǎng)預(yù)期般暴跌。”
這當(dāng)中需要弄清一個(gè)概念，探討房地產(chǎn)庫(kù)存，需要明確兩個(gè)問(wèn)題：一是是否應(yīng)當(dāng)將是施工面積、未施工面積計(jì)入庫(kù)存？二是是否應(yīng)當(dāng)看包括商用在內(nèi)的整體房地產(chǎn)庫(kù)存？他的回答都是否。
在鄧海清看來(lái)，第一，施工和未施工距離形成房地產(chǎn)庫(kù)存還有相當(dāng)?shù)木嚯x，其中需要經(jīng)過(guò)大量房地產(chǎn)投資，因此計(jì)算房地產(chǎn)庫(kù)存只應(yīng)當(dāng)考慮成品房；第二，商用房地產(chǎn)庫(kù)存很多是不售只租的資產(chǎn)，而且其并非中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定因素，因此應(yīng)只關(guān)注住宅庫(kù)存。
如果要讓一二線城市房地產(chǎn)進(jìn)入良性循環(huán)，則必須要加大土地供給，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速不低于5%。改變2014-2016年一二線城市土地供給嚴(yán)重不足的局面，將帶來(lái)相應(yīng)的一二線城市房地產(chǎn)投資增速提高。鄧海清表示，“如果考慮這一因素，則2017年房地產(chǎn)投資增速甚至將高于2016年。”
鄧海清稱，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好于市場(chǎng)預(yù)期，一個(gè)重要原因也是房地產(chǎn)表現(xiàn)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本需求是購(gòu)買(mǎi)力的流動(dòng)而非人口流動(dòng)，“一二線城市限制土地供給與大城市化需求之間的矛盾”是導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)暴漲的根源，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存并沒(méi)有市場(chǎng)想象的那么高，相反在一二線城市一直是極低房地產(chǎn)庫(kù)存。
事實(shí)上，中國(guó)的住宅庫(kù)存的去化已經(jīng)非常明顯。2016年2月為住宅庫(kù)存的高點(diǎn)4.7億平米，至2016年10月已經(jīng)下降至4.1億平米，絕對(duì)庫(kù)存已經(jīng)去化12%，回到2014年12月的水平。
“房地產(chǎn)投資與住宅庫(kù)存有密切的關(guān)系，這一輪房地產(chǎn)投資見(jiàn)底的時(shí)間與住房庫(kù)存見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間非常接近，均在2015年底-2016年初。”鄧海清稱，目前的住宅庫(kù)存與2014年四季度相似，2014年四季度房地產(chǎn)投資增速為5.6%，也與當(dāng)前2016年三季度5.2%接近。
他認(rèn)為，全年房地產(chǎn)投資增速在0-5%附近可能性較高，主要基于未來(lái)房地產(chǎn)庫(kù)存走勢(shì)。此輪房地產(chǎn)限購(gòu)主要集中于一二線城市，這些城市均處于低庫(kù)存狀態(tài)，在不改變土地供給不足的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)仍將長(zhǎng)期上漲，銷(xiāo)售持續(xù)惡化的可能性很低。即使考慮因?yàn)橄拶?gòu)、住宅絕對(duì)去庫(kù)存不再繼續(xù)，住宅庫(kù)存維持現(xiàn)狀也足以支持房地產(chǎn)投資增速為正。
